Miksi myyn

Ollaan rehellisiä: en myy tätä kaksiota siksi, että sen kanssa olisi jotain vialla. Myyn sen siksi, että olen asettunut pysyvästi Bangkokiin, ja täkäläinen elämäni vie kaiken aikani. Kutsutaan asiaa sen oikealla nimellä: haaremi. Meitä on viisi, minä ja neljä naista saman katon alla, ja se on kokopäivätyö. Jotta homma ei leviäisi käsiin, on tärkeä pitää huoli siitä, ettei kukaan koe jäävänsä vähemmälle. Muuten rauha ei säily. Kolme päivää kestävän diplomaattisen kriisin voi sytyttää yksi lahja joka on hitusen isompi kuin muiden.

Kun edellinen vuokralainen muutti pois, uusia hakijoita tuli heti reilusti. Mutta Bangkokista käsin en vain enää helposti pääse Suomeen hoitamaan asunnon asioita paikan päällä. Asunnossa ei ole mitään vikaa, päinvastoin. Minulla ei vain enää ole aikaa omistaa sitä.

Ja koska et ole täällä lukemassa Bangkok-kuulumisiani vaan arvioimassa sijoitusta, mennään suoraan asiaan.

Asunto ja tilanne

Kyseessä on 45,5 m²:n kaksio (2h+kk) hissitalon toisessa kerroksessa Tonttilassa, Lahdessa. Asunto on tällä hetkellä tyhjä ja heti vapaa. Yhtiö on As. Oy Riihitarhankulma, ja kerron tässä tekstissä tarkalleen miksi se on sijoittajalle yksi Tonttilan parhaimpia taloyhtiöitä.

Miksi tämä taloyhtiö erottuu sijoittajalle

Kun ostat 70-luvulla rakennettua kerrostaloasuntoa, tärkeintä ei ole itse asunto vaan taloyhtiön kunto ja talous. Ne ratkaisevat, kohtaako uusi omistaja kymmenien tuhansien eurojen remonttilaskuja pääomavastikkeen muodossa vai ei. Kaksi kalleinta ovat putkiremontti ja julkisivu, ja tässä yhtiössä molemmat on jo tehty:

- Täysi linjasaneeraus kylpyhuoneineen 2019

- Julkisivu-urakka 2012 (ikkunat, parvekeovet ja lisälämmöneristys)

- Vesikatto uusittu kokonaan 2023

Linjasaneeraus kannattaa huomata erikseen. Kyseessä on oikea, täysimittainen putkiremontti, jossa vesi- ja viemärilinjat on uusittu kokonaan ja kylpyhuoneet remontoitu samalla. Moni taloyhtiö tekee vain putkien sukituksen, joka on halvempi väliaikaisratkaisu. Tässä on tehty se kunnolla, mikä tarkoittaa että putket ja kylpyhuoneet ovat kunnossa vuosikymmeniksi eteenpäin, eikä uusi omistaja joudu kylpyhuoneremonttiin.

Vertailukelpoisissa saman aikakauden Tonttilan taloyhtiöissä nämä isot rakenteelliset remontit ovat tyypillisesti vielä edessä, ja niiden hinta lankeaa tulevalle ostajalle. Tässä iso raha on jo käytetty, eikä sinun tarvitse maksaa sitä.

Käytännössä et osta lähivuosien remonttivelkaa. Julkisivu kestää tyypillisesti 30-40 vuotta ja linjasaneeraus 40-50 vuotta, joten seuraava iso urakka näistä on edessä vasta noin 15-20 vuoden kuluttua, putkien osalta vasta 2060-luvulla.

Lisäksi yksi asia joka on helppo ohittaa mutta jolla on suuri merkitys: taloyhtiö omistaa oman tonttinsa. Tämä ei ole vuokratonttiyhtiö. Vuokratonteilla tontinvuokra voidaan korottaa sopimuksen uusiutuessa moninkertaiseksi, ja se on juuri sellainen yllätyskulu joka voi romuttaa sijoituksen tuoton. Täällä sitä riskiä ei ole.

Energialuokka C, ja mitä se todistaa

Putkiremontin yhteydessä 2019 taloon asennettiin maalämpö lämmöntalteenotolla. Sen ansiosta taloyhtiön energialuokka on C (E-luku 121), mikä on hyvä tulos tämän ikäiselle talolle. Vaikutuksen huomaa numeroista: ennen maalämpöä talon energialuokka oli E (E-luku 192). Maalämpö pudotti luvun 192:sta 121:een, eli noin kolmanneksen. Käytännön seuraus omistajalle: matalat ja vakaat lämmityskulut, jotka näkyvät suoraan vastikkeen tasossa.

Vastike on laskenut ja pysynyt vakaana viisi vuotta

Useimmissa 70-luvun taloyhtiöissä hoitovastike vain nousee vuosi vuodelta. Tässä yhtiössä on käynyt päinvastoin. Hoitovastike oli 2020 vuonna 4,25 €/m² ja vuoden 2021 syksystä lähtien 3,50 €/m². Hoitovastike on pysynyt samana lähes viisi vuotta. Lasku selittyy pitkälti maalämmöllä. Sijoittajalle vakaa ja jopa laskeva vastike on eduksi, koska se tarkoittaa ennustettavaa kulurakennetta.

Yhtiön talous on terveellä pohjalla

Taloyhtiön hoitojäämä on ylijäämäinen, tilintarkastus on puhdas, ja velkataso on maltillinen (noin 465 €/m²). Et siis osta ongelmayhtiötä, jonka talous roikkuu langan varassa, vaan hyvin hoidetun yhtiön, jolla on puskuria ja jonka kirjanpito on kunnossa.

Asunnon kunto ja varustelu

Itse asunto on siistissä ja vuokravalmiissa kunnossa.

- Kylpyhuone uusittu taloyhtiön linjasaneerauksen yhteydessä 2019, pyykinpesukoneen liitännät

- Keittiötä kohennettu, asennettu astianpesukone

- Olohuoneessa ja makuuhuoneessa laminaattilattia, osassa seiniä siistit tapetit

Vuokrakysyntä

Kun tein asunnosta vuokrailmoituksen, siihen on tullut tähän mennessä noin 17 yhteydenottoa vuokralaisehdokkailta (tilanne viimeksi päivitetty 7.7.2026). Vuokra on ollut 560 €/kk. Tonttilassa on jatkuvaa vuokrakysyntää: alue on rauhallinen, palvelut ovat lähellä ja Kauppakeskus Karisma on lyhyen ajomatkan päässä, ja yhteydet Lahden keskustaan ja rautatieasemalle ovat hyvät.

Kuukausikulut ja tuotto

Kuukausittainen yhtiövastike on yhteensä 345,80 €: hoitovastike 159,25 € (3,50 €/m²) ja pääomavastike 186,55 € (4,10 €/m²). Vuokra on ollut 560 €/kk, joten kohde tuottaa positiivista kassavirtaa noin 214 €/kk ennen veroja jo päivästä yksi.

Yksi asia jonka moni ohittaa: pääomavastike ei ole hukkaan heitettyä rahaa. Sillä maksetaan pois taloyhtiön putki- ja kylpyhuoneremontin lainaa, eli se kasvattaa omaa varallisuuttasi joka kuukausi. Nykyisellä korkotasolla tuosta 186,55 €:sta vain noin 58 € on korkoa eli todellista kulua, ja loput noin 129 € lyhentää velkaa suoraan sinun hyväksesi.

Sijoittajalle vielä yksi olennainen etu: taloyhtiön viimeisimmässä tilinpäätöksessä pääomavastikkeet on käsitelty tuloutettuna. Käytännössä tämä tarkoittaa, että pääomavastike on vuokratulosta verovähennyskelpoinen, mikä parantaa verotuksen jälkeistä tuottoasi.

Taloyhtiöllä on myös erillinen autokatos ja pihapaikkoja, joista osalle on asennettu sähköauton latauslaitteet.

Asiakirjat ja seuraava askel

Kaikki olennaiset dokumentit ovat saatavilla: isännöitsijäntodistus, energiatodistus, tuorein tilinpäätös ja talousarvio, yhtiöjärjestys sekä kunnossapitotarveselvitys. Kannustan käymään ne läpi, koska tämän kohteen luvut kestävät tarkastelun.

Rentel Oy

Entries

Haaremi Bangkokissa vie kaiken aikani. Kaksio Lahdessa saa nyt mennä, Lahti